토지거래허가구역 거래 필독: 매수·매도자가 반드시 알아야 할 허가 기준·특약·처벌 총정리

---

• 허가구역 안에서 ‘기준면적 초과’ 토지를 거래하면, 계약 전에 반드시 구청(시장·군수·구청장) 허가가 필요합니다. 무허가 계약은 형사처벌/과징금급 벌금 리스크가 큽니다.
• 서울은 2026.1.7 기준 허가구역(재건축·신속통합기획 등) 현황을 시 홈페이지에서 즉시 확인할 수 있고, 지정기간도 함께 봐야 합니다. (서울시 부동산 정보광장)
• 2026년 2월 현재도 실거주(이용의무) 이행점검 강화 흐름이 이어지고 있어, “허가만 받으면 끝”이 아니라 사후 이행관리까지 염두에 둬야 합니다.

---

부동산 거래에서 “토지거래허가구역(토허구역)”은 가격 협상보다 ‘거래 성립’ 자체를 좌우하는 규제입니다. 특히 아파트 거래에서도 등기부만 보고 들어갔다가, 대지지분(토지면적) 기준을 놓쳐 허가 이슈로 계약이 꼬이는 사례가 반복됩니다. 오늘 글에서는 2026년 2월 현시점 기준으로 매수·매도자가 반드시 알아야 할 실무 포인트를 한 번에 정리합니다.

---

1) 토지거래허가구역이란? “집”이 아니라 “토지”가 기준이다

토허구역은 특정 지역의 투기적 거래를 막기 위해, 일정 면적을 초과하는 토지 거래를 ‘사전 허가제’로 묶어 관리하는 제도입니다. 핵심은 다음 2가지입니다.

1. 내가 사는 게 아파트여도 토지거래허가제는 적용될 수 있다
• 아파트는 “건물”이지만, 거래에는 “대지지분”이 함께 따라옵니다.
• 따라서 허가구역 안에서 대지지분 면적이 기준을 넘으면 허가 대상이 될 수 있습니다. (실무상 이 부분이 가장 많이 놓칩니다.)
1. “허가 받으면 끝”이 아니라 허가 내용대로 이용(거주 등)해야 한다
• 허가제의 본질은 “실수요 목적” 확인입니다.
• 그래서 허가 후에도 **이행점검(실거주/이용계획 이행)**이 강화되는 흐름이 있습니다.

---

2) (서울 기준) 2026년 2월 현재, 허가구역은 어디서 확인하나?

가장 안전한 방법은 “카더라”가 아니라 지자체 공식 현황 페이지에서 확인하는 겁니다.

• 서울시는 **‘토지거래허가구역 지정현황’**에서 대상(예: 재건축 단지, 신속통합기획 등), 지정기간, 면적 등을 공개합니다. (2026.1.7 기준 현황 표기)

실전 팁

• “허가구역인지”만 보지 말고 **지정기간(종료일)**을 반드시 확인하세요.
• 계약일이 종료일과 겹치면, 허가 필요 여부가 뒤집히거나 행정 처리 일정이 꼬일 수 있습니다.

---

3) 허가 대상이 되는 핵심 조건: “용도지역 + 면적”

허가구역 안이라고 해서 모든 거래가 무조건 허가는 아닙니다. 통상은 용도지역별 기준면적 초과 여부가 1차 관문입니다.

• 예시(서울시 보도자료/공고문에서 안내되는 기준 사례): 허가구역 내 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 등 용도지역별로 면적 기준을 둡니다.

포인트: 아파트라면 “전용면적”이 아니라 **대지지분(토지면적)**을 보게 됩니다.
중개사에게 “토허 대상 여부”를 물을 때도, 대지지분 기준으로 확인해야 정확합니다.

---

4) 허가 없이 계약하면? “무효/취소 리스크 + 형사처벌”

토허구역에서 가장 무서운 건 “추징”이 아니라, 계약 자체의 리스크입니다.

• 허가구역 내 토지를 허가 없이 계약 체결하거나, 부정한 방법으로 허가를 받으면
  • 2년 이하 징역 또는 토지가격(개별공시지가) 30% 이하 벌금이 가능합니다.
• 또한 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 허가 취소도 가능합니다.

실무적으로 중요한 결론

• “일단 계약부터 쓰고, 허가는 나중에”는 매수·매도자 모두에게 지뢰입니다.
• 허가가 불허되면 일정·잔금·대출·입주 계획이 전부 틀어집니다.

---

5) 매수자 체크리스트 7가지 (계약서 쓰기 전)

1. 허가구역 여부: 지자체 공식 현황에서 확인 (서울: 지정현황 페이지)
2. 대지지분 면적: 기준면적 초과 여부(용도지역 확인 포함)
3. 허가 신청 주체/타이밍: “계약 → 허가신청 → 허가 후 진행” 순서 정리
4. 자금조달 계획의 정합성: 자금출처 증빙 흐름이 강화되는 추세(특히 이상거래 점검)
5. 이용(거주)계획의 현실성: 허가 후 이행점검 가능성을 고려(실거주·이용계획)
6. 특약(가장 중요): “허가 불허 시 계약 무효 및 원상회복(계약금 반환)”, “허가 조건 변경 시 처리”를 문장으로 박아두기
7. 잔금일 설계: 허가 처리기간(행정 처리)을 감안해 잔금일을 촘촘히 잡지 않기

---

6) 매도자 체크리스트 6가지 (분쟁 예방)

1. 매수자에게 “허가 대상 가능성”을 사전에 고지
2. 특약으로 책임 범위를 명확히: 허가 서류 준비, 제출 기한, 불허 시 해제 조건
3. 허가 전에는 ‘잔금/중도금’ 구조를 무리하게 잡지 말기(허가 불확실성)
4. 허가 관련 서류(토지이용계획 등) 요청에 협조하되, 허위 서류 요구에는 선 긋기(추후 허가 취소·형사 리스크)
5. 중개거래라면 중개사에게 허가 프로세스 진행표를 받아 일정관리
6. “허가 나면 그때 인도” 원칙을 지키고, 인도/명도 일정은 허가 결과 이후로 확정

---

7) 실전에서 제일 많이 터지는 3가지 함정

함정 1) “아파트는 괜찮겠지”

→ 대지지분을 보는 순간 토허 대상이 될 수 있습니다. 특히 재건축·정비사업 구역은 더욱 민감합니다.

함정 2) “특약 없이 일단 계약”

→ 허가 불허/지연/조건부 허가가 나오면 계약금 분쟁으로 직행합니다. 특약은 선택이 아니라 보험입니다.

함정 3) “허가 받았으니 전세 놓고 끝”

→ 허가제는 실수요 목적 검증 성격이 강해, 사후 이행점검 강화 흐름을 무시하면 위험합니다.

---

8) 결론: 토허구역 거래는 “가격”보다 “성립 가능성”부터 따져라

토지거래허가구역 거래에서 진짜 실력은 호가를 깎는 능력이 아니라,

• (1) 허가 대상 여부를 정확히 판별하고
• (2) 허가 불확실성을 계약서 특약으로 통제하며
• (3) 허가 후 이행(거주/이용계획)까지 ‘내가 실제로 할 수 있는가’를 검증하는 것입니다.

2026년 2월 현재도 실거주 의무 점검·이상거래 조사 강화가 예고/진행되는 흐름이므로, “될 것 같아요”가 아니라 근거 기반 체크리스트로 거래를 설계하세요.